2020年12月03日

土地探しの注意点~高低差のある土地~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

12月に入りました。

日の入りが早くなって薄暗い日が多いですね。

今冷たい雨が降ってきてますます寒いのですが、まだ雪にならないから暖かい方なのかもしれませんね。

仙台は東北の中でも雪の降らない街なので、本格的な初雪は最近はクリスマスの頃が多いです。

今年はいつから降り出すのでしょうか…。

ゆっくりでお願いしたいなと思っています(^-^;)


さて今日は年末に向けてお送りしている土地探しシリーズ?をもう1つご紹介しようかなと思います。

スタートはこちらの記事でした。

土地購入の条件まとめ


土地探しの要件を次の7つに項目分けして1つずつ取り上げていました。

①立地(駅までのアクセス、公共施設・商業施設・教育機関などへの距離等)

②インフラ(水道・電気・ガスなどの設備が整っているか)

③接道 (これは意外に大事。4m以上の道路に2m以上接していないと建物が建てられません。)

④土地形状(地型ともいう。整形地と言われる真四角の土地は小さくても建物が立てやすく有効利用しやすい。)

⑤土地の大きさ(家を建てるなら40~80坪程度が理想的。大きすぎると価格が高くなる。)

⑥土地の高さ(これも要注意。擁壁があるかどうか、敷地内高低差や道路との高低差など。)

⑦その他 (付近に高架電線や踏切があるなど、その土地の特殊な事情など)



①立地、用途地域と住宅地について。②インフラ、⑤大きさについてこれまで書いてきたので、今日は⑥高さについて。

これが一番マニアックというか、難しい所かなと思っています。

私も不動産業5年くらいやってますが、最近ようやく「高さ」の難しさが分かってきた気がします。


まず「土地の高さ」ってどこで見るのか?

この場合の「高さ」は位置的な高さを言うのではなく、接している道路との高低差、隣地との高低差、または敷地内の高低差を指します。

当然海や川に近ければ海抜高さなども大事ではありますが、そこはどちらかというと⑦のその他に該当する部分で、今日扱う土地の高さはその土地を見たときの前後左右との高さの違いが問題になるという事です。

南光台一丁目 (3).JPG

参考までに、弊社が現在販売している南光台にある売地の写真です。

一見、道路から平坦に入れて、フラットに見えるかもしれません。

でもこの前面道は4%くらいの勾配がついていて、いわゆる坂道です。

ですから、道路の接地面は奥が高くて手前が低い。

そう思って見るとそう見えますよね?


そして隣のおうちは1mくらい高い擁壁の上に建っています。

道路に沿って段々に下がっているのが分かると思います。

仙台は小高い場所が多いので、とてもよく見る高低差のある土地です。

DSC_6091.JPG

ちょっと引いてみると一目瞭然。

前面道は坂ですが、建物は水平に建てないといけないのでこの高低差のある中にまっすぐに建てて、車の乗り入れをどうするかをこの土地は検討しなければなりません。

あとは写真向かって右側にこの土地自体の擁壁があるので、この状態も大事です。

擁壁には種類があり、ここはRC擁壁(コンクリート)なので大丈夫ですが、玉石擁壁と呼ばれる石垣や石積みのものは現在、擁壁としては認められていないので注意が必要です。

またコンクリートブロック造やRC擁壁の上にブロックが積んである場合もダメです。

擁壁というのはそもそも土を中にとどめる働きをしているもので、土留め(どどめ)と言われます。

この写真の擁壁のように土留め部分はRC擁壁でその上に(2段までの)ブロックを積んで更にフェンスを建てるのは大丈夫。

ブロック部分には土圧がかからないからです。(でも高く積むのはダメ。)

こちらの土地では元々ぐるっとブロックが積まれていたところを、1段残して解体しています。

これだと、仕上げにもう1段だけブロックを積んで軽量のフェンスを載せれば良いので、コストがあまりかからないからです。

1.JPG

ちなみに解体前の様子です。

古屋付き(この状態)で販売されている土地も多いので、解体の範囲は建築する会社などとしっかり打ち合わせることがおススメです。


玉石擁壁や2段擁壁の場合はこの擁壁のやり替えに結構な金額がかかります。

高さが1mくらいならまだかわいいですが、3m以上とかだとその幅によっては費用1千万円越えとか、、、更に「宅地造成工事規制区域」だと工事自体が難しくなってしまうこともあります。

宅地造成工事規制区域はこういう高低差のある住宅地の無作為な開発を禁止するもので仙台では八木山など小高い場所ではかなりのエリアに指定されています。

その場合、2m以上の擁壁のやり替えなどは許可が必要です。

地崩れなどが起きては一大事なので、これは仕方のないことです。

でも昔開発されている住宅地などには高い石積みの擁壁も結構残っているので、そういうところは今後の安全のために持ち主が直していくしかないと思います。

仙台では相当多い、高低差のある土地、今日例に挙げた土地はまだかわいい方ですが、道路から1m高い土地とかいっぱいあるので、どのように駐車場を取ってどのように土留めをして建物を建てるか、一貫した計画が必要になります。

もちろん建物が建てられるようにするまでにかかる経費の算出も大事。

インフラと合わせてしっかり確認しましょう!


東武ハウジングでは宮城県内の土地購入のお手伝いから解体工事・建築工事まで請け負っております♪

宣伝です。(^-^)/

それでは、また。


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2020年11月30日

間仕切りリフォーム施工例第二段!~とんかつ浜様~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

今日で11月が終わります。

明日からついに12月、師走です。

コロナウイルスの世界的な感染拡大に終始したかのような2020年でしたが、今年も終わります。

来年はどんな年になるのでしょうか。

ワクチンが開発されて新型コロナウイルスは問題でなくなり、オリンピックが開催されてイベントムードになるのでしょうか?

今の段階ではまだまだ見通しが立たないことも多いですが、大きな問題もいつかは解決します。

東日本大震災も昨年の台風19号の水害も本当に大変なことでしたが、乗り越えて生きていくしかないんですね。

今年は「鬼滅の刃」が記録的な大ヒットを飛ばしましたが、コンセプトが一緒だから?とか勝手に思ってしまいました。

「失っても 失っても 生きていくしかない~。」ていう主人公のテーマ曲がありますね。

子供がハマっている…程度の認識だったのですが、ここに来て再放送しているアニメを見たらすっかりハマってしまいました(笑)。

「鬼滅の刃」面白いです(^-^;

きっと最終巻が出たら原作買ってしまいます(笑笑)。


大事なものを失っても、大変な問題が起きても、生きていくしかないんだな~。

マンガも面白いですが、なんか現実としても、経験として実感してきた今日この頃です。

世相とかぶるからこの時期に大ヒットなんじゃないだろうか?という私独自の見解です。

主人公の炭治郎くんはアニメだから自分の力で頑張っているけれど、現実では問題が大きすぎると自分の力で何とかできるものではないですね。

助けてくれる国の制度、支援してくれる社会に感謝しつつ、自分の出来ることは(直接問題に関係なさそうでも)コツコツやっていくしかない訳です。


で、また前置き長いですが、前回に引き続き飲食店での間仕切りリフォーム施工例をお送りします。

南光台南に店舗を構えるとんかつ屋さん「とんかつ浜」さんです。

実は夏ころに施工してすでに営業の方も再開しているはずです。

ぐるなびで以前地域ナンバーワンのとんかつ屋さんだったと記憶しています。(数年前の記憶なので、今はわからないのですが、すみません。)

とってもボリュームがあって、お肉もジューシーで美味しいです。

ご近隣の方はランチも営業していますので感染に気をつけつつ、行ってみてくださいね。

テイクアウトもある程度柔軟に対応してくれると思います。

当社でもとってもお世話になっているお店です。


ちなみに建物も当社で建築したお店で、駐車場には当社の看板も建っています(笑)。

こちらはカウンター形式のお店ですので、厨房とカウンターの間に透明なアクリル板の施工。

テーブル席には仕切りを設けて、向かいの席との飛沫感防止です。

お昼時には混んで相席もあるお店なので、このような仕切りになっています。

あまり仰々しくなく、お店のオープンな雰囲気はそのままに感染防止に努めていらっしゃると思います。

021.JPG
透明なのでわかりにくいですが、施工した店内です。


この状況下で私達に出来ること、それほど多くはないですが、こうやって地域のお店のお役に立てることはとても嬉しいです。

年末年始もまだ厳しい状況が続きますが、飲食店も応援しつつ、来年は明るい和やかな年になると良いですね。

まだ12月、1ヶ月ありますが、師走は本当にあっという間に過ぎ去りますから、意識してのんびり過ごしたいです。

飲食店経営の皆様、コロナ不況に負けずに頑張ってください!!

ホームページやSNSでテイクアウト情報があったら消費者として私、敏感に反応します(^-^)/

それでは、また。

寒くなってきましたので皆様風邪には気を付けて。


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2020年11月18日

飲食店応援!間仕切りリフォーム施工例

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

11月も半分が終わり、今年も残すところあと1ヶ月と少し。

年末の足音が聞こえてきましたね。

今年の年末シーズンはコロナ禍で過ぎそうです。

皆様忘年会とかどうなのでしょうか?

なかなか会社様では控えるところが多いのかもしれません。

感染拡大は心配ですが、飲食店の経営はもっと心配です。

東武ハウジングでもお世話になっている飲食店やお店の経営をされている施主様がいらっしゃいます。

なんとか乗り切って欲しいと願わずにいられません。


さて今日は、そんな東武ハウジング御用達の居酒屋・お食事処の間仕切りリフォーム事例です。

この年末も少しでもお客様にお運び頂けるよう、お店もすごく頑張っています!お席毎に隔離できるように間仕切りを設置しました。

こちらはアコーディオンカーテンの施工。

042.JPG

こちらはロールカーテン。

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開けた状態

座敷は大きな宴会にも使える広さなのですが、お客様の人数によってお席を区切れるよう、開閉式にしてあります。

こちらのお店では元々半個室もありましたが、今回さらに全体を仕切れるようにリフォームされました。


東武ハウジングからもほど近い、泉区南光台にある「まにまに」さんです。

ブログ掲載のご許可を頂いたので、ついでに宣伝です♪

名古屋料理の手羽先やみそカツ、自家製の豆腐料理、鮮魚メニューもある美味しいお店です♪

この時期夜のコース料理は鍋が美味しくて、食べきれないほどのボリュームだったのですが、私も最近行けていないので今はどうなんでしょうか(^-^)。

また行きたい…と思ってFacebook見てみたら、近日ランチを再開すると書いてありました♪♪朗報です。


コロナウイルスに感染するわけにはいかないので、私も外食は控えているところがあるのですが、感染対策をしている安心な店内だったら少しは良いかな?と思いました♪

南光台界隈の皆様は「まにまに」さん、チェックしてくださいね♪

居酒屋さんは座敷があってこんな風にスペースが区切れると、ランチとかはお子様連れでも重宝しますよね♪


間仕切りリフォームは今けっこう需要があります。

夏前は仕切り用のアクリル板が不足したりと供給不足もありましたが、現在は回復しています。

ロールカーテン等の工事は日数もかかりませんので、飲食店等でご検討の方はぜひご相談くださいませ。


コロナウイルスの感染拡大がピークにはなっていますが、飲食店の皆様どうか負けずに頑張ってください!

という思いも込めて、本日はここまでです。

それでは、また。


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