2018年03月29日

2018年地価公示発表、地方商業地で26年ぶりの上昇

国土交通省は昨日(3/27)2018年1月1日現在の公示地価を発表しました。

ちょっと前に地価調査について記事にしたばかりですので、公示価格って何?についてはこちらもご覧ください。

土地の査定はどうやってするの?~不動産のお仕事~

タイトルは昨日のNHKニュースで取り上げられていて「えっ?そうなの?」と意外だったのですが、地方商業地の地価上昇は26年ぶりでバブル崩壊後は初めてなのだそうです!

まあ、商業地というところがポイントだと思うのですが、住宅地については仙台圏は震災後上昇している感がありますので、商業地はそうでもなかったのかなあ、と再認識した次第です。


経済が元気になると活発化してくるのが商業地だと思いますので、ようやく景気回復が地方まで到達してきたのかな…と思われます(T-T)。

東京・大阪・名古屋については数年前から回復傾向だったのです。

なので『地方』というところがまたポイントですよね。

情報は1瞬で伝わるこの時代ですが、景気についてはまだまだタイムラグがあると感じる地方です(^-^;;


そんな宮城県は住宅地の上昇率がなんと!全国2位だそうです。

この辺は県内のポイントを平均すると、ということなので仙台市内や近郊は上昇が大きく、やはり沿岸部は下降している現状があります。

宮城県内の地価はあちこち調べていますが、私個人の体感としては仙台市内については古い住宅地などでも微増で地価は上がっていて、ほとんど下がっている場所は見つからない感じです。

河北新報ニュースなどでも確認しますと、やはり沿岸部は震災後に人が離れているケースも多く需要が縮小していますから、地価は下がっています。

この辺をすべて平均しての上昇になる訳ですから仙台市内の土地は値上がりしているんだなと思えるわけです。

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仙台市内に土地をお持ちの皆さんは嬉しいですね♪

逆に仙台市内に土地を買いたい方には早く買ってしまった方がいいのか、落ち着くまで待った方がいいのか悩ましいかもしれません。

私ができるアドバイスとしては、地価の動向は株価や金利などと同様先が見えないもの。

来年どうなるかが予想できたら誰も苦労しませんね?

そういうものは自分に必要なタイミングで買える状態にあるなら買う、というのがベスト。

この商売をしていると、この土地を買った時はこんなに高かった、または安かった…というお話をよく伺います。

土地の価格というのは時代で大きく変わるものだということをまず理解しておくこと。

また、無限に値上がりし続けたり、安くなり続けたりすることはありません。

上がったり下がったりするものですから、絶対儲かるとか絶対損をするということも予想することはほぼできません。

だから、買い物の感覚と同様に自分に本当に必要なタイミングで購入する、ということしかないのかなと。


また逆に土地を持っていて売りたい方も、今は値上がりしていても今後さらに上がるのか下がっていくのかはわかりませんから、売り時の検討は迷いますよね(^-^)。

売る場合については、余裕のある計画で売るのがベスト。

今すぐ現金が欲しいから売る!など売り急いでしまうと金額をいいように下げられてしまうことになりますし、悪い条件でも飲まざるを得なくなるので、良い条件で買ってくれる人がいたら売ろう♪くらいの余裕を持っていると高値で販売できますよね?

もっと地価が上がるかもしれないから待ってよう…、なんてあまりに気が長いのも、結局使わないのであれば維持費が相当掛かりますし考えものですが。

思い出の整理が出来て、もう使わないなと判断できたら不動産会社に売る相談をして、余裕をもって売る。

これが売る側のベストかなと思います。


余談ですがこの間、バブル時代に地価がどんどん値上がりしていた時には「この土地は買っておけば絶対儲かります!!」という詐欺まがいの販売をされて被害にあった方が、今また別の2次被害にあうケースがあるというニュースを見まして、景気が良すぎるのも恐ろしいなと感じました。

今後日本の景気と地価はどうなっていくのかな~?(^-^)

緩やかに伸びてバブルのように崩壊しないといいのですが、こればかりは一般人にはつかみどころがなく、その時代に合わせて生きていけるような備えと心構えを持っているしかないのかもしれませんね。

今日は公示価格の発表を受けてクボの思う不動産売買を思うままに書いてみました。

何か参考になる点があれば幸いです。

それでは、また。



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posted by 東武ハウジング at 13:29| Comment(0) | 土地探しのいろは | 更新情報をチェックする

2018年03月27日

屋根の種類~屋根の素材って意外とたくさんあります~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

春の気配漂う仙台♪ついに水仙など早めに咲く春の花が咲き始め、本格的に春を感じます。

それもそのはず、今週で3月も終わりでした。

世の中は春休みでしたね。

入学・入園や進級に向けて子供たちもワクワク・そわそわ(?)している時期と思います。

我が家も年少さんがいるので、今年こそはスムーズに進級ができるように陰ながらサポートしていきたいと思います!

なんせここ2年は5月病にかかって大変だったので(^-^;;

まあ小さいから仕方ない気もしますし、そろそろ大丈夫かな??と期待です。

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さて前々回の記事で屋根の形状について説明しましたが、今日はその種類・材質についての記事です。

屋根といえば瓦!だった時代は過ぎて、今はスレートと呼ばれるセメントに合成繊維を混ぜて強化した材料が日本の屋根の大半を占めています。

金属の屋根も昔はトタン屋根のような錆びやすく音のうるさい簡単な素材でしたが、現在はガルバニウム鋼板などの耐食性があり錆びにくいものがメインです。


そもそもの瓦屋根は、粘土や陶器の瓦を1枚1枚重ね合わせて一体の屋根としているもので、日本古来の美しさはありますが、割れやすさや重さにデメリットがあります。

台風の時に瓦が飛んだり、地震の時に落ちて割れたりするので、本物の瓦はしっかりした施工はもちろん定期的なメンテナンスもしていきたいところ。

ただ、うまくメンテナンスしていけば、相当に長持ちする素材であるという点は言えます。

現存する古い瓦屋根は平安時代とかからあるはずですものね。

あとは高価であることと、最近は施工性の良い素材が多くなってきているので瓦屋根を作れる職人さんが減っていることなどがあげられます。


次に瓦に代わる素材として先述の『スレート』

セメント系の素材で丈夫で軽く、耐久性の高いものもあります。

k-mewさん(メーカー)の商品が非常に普及しており「コロニアム」「カラーベスト」などの商品名でも呼ばれます。

鮮やかで美しく、見栄えがいい割に価格が安いので急速に日本中の屋根に広まったと考えられます。

施工写真などを見ると3色くらいを混ぜて貼った物など地中海風(?)にも見えて本当に素敵です。

ただ、安価なものを使うと耐久性が弱く、10年程度で塗装し直しや貼り替えなどのメンテナンスが必要なものもありますので、ランニングコストについても考慮してお選びいただくことをお勧めいたします。


余談及び宣伝ですが(^-^;; 東武ハウジングでもk-mewのスレート屋根を扱っておりますが、標準仕様でも30年の耐久性があるグラッサシリーズを採用しております。

カラーバリエーションは実は豊富ではないのですが、当社は注文住宅なので長くそのままで使用してほしいという願いがあっての選択です。

デザインについてもなるべく落ち着いていて長く愛用できる住まいを提案しているところがあります。

この辺が東武ハウジングらしさでもあるので、宣伝しておきますね♪


そんな東武ハウジングでスレートよりもオススメしていて実際に多く施工しているのが、ガルバリウム鋼板と呼ばれる金属屋根。

この辺は流行りもあるのですが、軽くて丈夫という面でも他の素材に負けませんし、錆びやすくて雨音がうるさいなどの欠点をカバーしている商品がありますので、積極的に使っています。

見た目もシャープでかっこいいです♪

金属屋根にはつやのあるものとつや消しをしてあるものとあるのですが、当社で採用しているのはつや消し素材。

つやがある金属らしい素材の方は、天気のいい日に反射してまぶしいそうです(^-^;; 

自分ではあまり気づかないかもですが、近隣の方にも配慮して選びましょうね(笑)。


最近では陸屋根と言ってキューブ型の家もかなり見かけるようになり、屋根が見えないような場合も多々ありますが、それでも家にとって屋根は一番大事な部分と言っても過言ではないので、吟味して素材も選ぶといいと思います。

ちなみに、デザインで瓦屋根風がいいな~~という場合にも最近はk-mewさんのスレート屋根で見た目は完全に瓦屋根状のもの、また鉄平石を模した石素材に見えるものがあり、どちらかというとそちらをお勧めしています。

価格の面もしかりですが、スレート素材は軽いので、台風や地震にも強いというメリットがあるからです。

とはいえ宮城県では、まだまだ瓦屋根がいいとご指定のお客様もいらっしゃいますし、当社でももちろん純粋な瓦屋根の施工もしておりますのでご安心してご相談下さいね♪

すっかり屋根素材の紹介に交えた会社宣伝になってしまった感がありますが、いいものをお勧めしている会社ですので宮城県内でおうちの建築をお考えの方はぜひご相談下さいませ(^-^)/

まもなく泉区の八乙女エリアで注文住宅の完成見学会も予定しておりますので、どなた様も遊びに来てほしいなと思います。

それでは、また。



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posted by 東武ハウジング at 15:24| Comment(0) | 建築や間取りのお話 | 更新情報をチェックする

2018年03月22日

土地の査定はどうやってするの?~不動産のお仕事~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

3月はお陰様で忙しくしており、あっという間にブログ更新が滞っておりました(T-T)。

でも本当にこれは嬉しい悲鳴でして、お仕事を頂けるのが今はありがたいなあという感じです。

また、4月には今年度の注文住宅完成見学会の第一弾が開催されます。

こちらもそろそろ日程や詳細の大詰めとなっていますので、発表をお楽しみに。

今のところ4月下旬開催の予定で仙台市泉区八乙女エリアのお宅です。

子育て世代に一番人気の4LDKのお宅でありながら、開放的な吹き抜け空間にスキップフロア、遊び心ある子供部屋のつくりなど、みどころ盛りだくさんのお宅ですので、ぜひ開催を楽しみにしていただければと思います。

開催日時や詳細は東武ハウジングのホームページでお知らせしますが、掲載したときにはこちらのブログでもご報告しますね♪

あまりに素敵なお宅なので、私も完成を楽しみにしています(^-^)/。

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さて宣伝はこんなところで、最近は土地査定を何件かさせて頂きまして、土地の金額ってどうやって査定されるのか?という所を記事にしたいと思います。

以前にも何度か土地の価格については記事にしていますが、不動産業者側からのタネ明かしはあまりしないものなので(笑)これから土地・建物を売ろうという方への参考になれば。


1筆4価という言葉があって、土地は1筆という数え方をするのですが、「1つの土地には4つの価格がある」と言われています。

1つめが「公示価格」。

これは国が売買等の基準とするように定めたものです。

なので、近隣の公示価格を調べてその基準値より優れている点、劣っている点の増減を加味して価格を査定するのが基本中の基本です。

ただ公示価格はそんなにたくさんないので、地方などは特に参考になる公示価格なし、という場合が多いです。

そこで公示価格に準ずるものとして都道府県による「地価調査」による基準点が存在します。

これも公示価格同様に査定額の評価額として使えるものです。

公示価格と都道府県の地価調査が同じ場所で行われている場合も多々あるのですが、必ずしも同じ金額ではないところが不思議な所。

公示価格は必ず2名以上の不動産鑑定士という資格を持つ人が査定することになっています。

都道府県の調査価格もそれに準じていると思いますが、鑑定士がまた別の人でしょうから多少の誤差は出るかな?と。


このような基準点となる場所が近くにある場合はそこからだいたいの査定額が算出できます。

ただし、どちらも近くに存在しないような場所があるのが土地という物(^-^;;

査定依頼は日本中どこでも入りますが、公示価格などが定められているのはやはり土地取引が多いような場所が主なのです。

でもそんな場合でも基準になる価格は存在します。

それが、「固定資産税評価額」です。

土地を所有していると必ず「固定資産税」を支払っているはず。

それを評価している大元の金額になります。土地を所有している方は毎年4月頃に支払いの納付書が来ているので、そこに評価額が載っています。

こちらは台帳があるのですが、赤の他人は閲覧できませんで、見るためには土地所有者の委任状などが必要になります。

ただ、算定基準になる価格がありますので、そこから概算からはわかります。

都市部では「路線価」と言って、道路にそこに面する土地の価格が設定されます。

地方では倍率方式といって基準地が決められていて、この辺の価格という感じで分かります。

固定資産税評価額は公示価格の7割程度に定められていますので、10/7でだいたいの価格を算出することができます。

あとは「相続税評価額」というのも別にありますが、こちらは公示価格の8割程度で別途決まっているものです。

公的な価格は以上の4種類。

更に、これに近隣の取引価格なども加味して考えていくので、土地の価格は複雑な感じがするかもしれません。

公的な価格と実勢価格にはどの時代にもやはり差が出るものですし、査定はあくまでも査定ですので、売る方にとっては少しでも高く売りたい。

また買う人にとって見れば少しでも安く買いたい。

この辺の調整をしていく仕事が不動産業、宅建士となる訳です。


公示価格や地価調査価格はインターネット上で簡単に確認することができます。

路線価などの固定資産税・相続税評価額も別に公表しているページがあり、この辺を駆使すればある程度の価格は出すことができます。

あとは直近数年の取引価格も公表しています。

今は便利な時代なので、この場所にいてもインターネットさえあればある程度の調査ができる時代。

見たこともない土地ではまた別な話ですが、勝手知ったる自分の土地でしたらある程度の調査が自分で出来てしまうのです。

ただ、取引価格などにはかなりばらつきがありますので、都合のいい数字だけでなく客観的に判断するのはやはり経験だろうなと思います。

いろいろな数字を並べて更に設備や道路や生活圏などの材料を調べた上で、査定額は算出されています。

仙台市界隈にお住まいの方で、自分で算出するのが面倒な方は当社にもお問合せ下さいませ(^-^)/ワハハ。 

それでは、お後がよろしいようで~♪



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posted by 東武ハウジング at 16:57| Comment(0) | 土地探しのいろは | 更新情報をチェックする