2020年10月02日

老朽化マンション建替問題について~改正マンション管理適正法の公布~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

秋雨と台風が一段落し、秋晴れが気持ちいい仙台です。

先日 事務所前の歩道に点々とどんぐりが落ちていて「???リス?」と不思議だったのですが、近くの公園にお散歩に行く保育園児がこの道を通るので、たくさん拾いすぎて落としていったのかなあ、と。

ポケットいっぱいのどんぐりがコロコロ落ちる様子を想像して暖かい気持ちになりました(^-^)♪

マンション.jpg

さて今日は宅建協会からの情報提供に題記の「改正マンション管理適正法」と先日記事にした「重要事項説明の水害ハザードマップ義務化」(こちらは宅建業法)が載っていまして。

マンションの老朽化が仙台市内でも少し気になることもありまして勉強してみたいと思います。


重要事項での水害ハザードマップ説明義務化についてはこちらの記事をご覧ください。

増える水災害に備えましょう~住宅火災保険に水災特約はつけていますか?


そもそも「マンション」っていつごろから建ち始めたのだろう?と思って調べてみたら、最初のマンションは1953年ころというのを見つけました。

意外と歴史ありますね。

で、第一次マンションブームが1963~64年だそうです。

といっても東京都心とかでのブームだろうとは想像できますね。

都心は今では空き地などなく、効率の良いマンションが基本になっています。

宮城はまだのどかな場所ですから、仙台駅周辺からちょっと抜けるとすぐ住宅街だったりしますが。

でもまあ、1960~70年代には、仙台でもマンションがたくさん建ったのだろうと思います。

そうすると、現存する古いマンションは築50年くらいのものになりますね。

宮城県沖地震が1978年で、建築基準法の耐震基準が強化されたのが1981年になりますから、それ以前の建物も少しは残っているのでしょう。


でもすべてが残っているわけではないので、すでに建て替えになったり取り壊しが決まったりしたのも少なからずあるといった現状です。

マンションの基本ですが区分所有法という法律があって、土地は部屋の面積によって分配されて全戸の住人で1つの土地を持っているという形です。

建物も共有部分は同様の考え方なので、基本的に個人がリフォームできるのは自分の部屋の中のみ。

玄関扉やバルコニーなどの外から見える部分は勝手に変えてはいけません。

マンション全体の景観を壊してはいけないというのが基本です。

共有部分の管理や修繕は管理組合が決定しますが、この組合も以前は全戸の住人で設立していました。

さらに年に1回以上の集会で全戸住人を集め(通常総会)、修繕積立金の額などルールを確認・決定していきます。


基本的にマンションの立替や取り壊しには区分所有者(住人)の4/5以上の賛成決議が必要です。

また取り壊しと敷地の売却には基本的に区分所有者全員の賛成が必要でした。

すでにH26年の改正で「耐震性不足のマンション」については、所有者の4/5以上の賛成で敷地の売却が可能になっていましたが、今回この範囲を広げて外壁の剥離など危険を及ぼす恐れのあるマンションもこの対象になります。

また、「管理計画認定制度」が導入されて、マンションの管理計画を行政に提出・申請し認定をもらうことになるそうです。

この認定は5年ごとに更新されるので、つまりは5年ごとに計画を見直し、計画・管理をしっかり行っていく必要があります。

この改正は2022年からの施行になりますが、今後中古マンションは「認定されているマンションかどうか」が価格の決定にも左右していくことになりそうです。


中古マンションの売買でよく問題になるのが、管理組合が機能していなくて、すでに危険な状態(老朽化)であるのに建替えも改修もできない場合ですね。

この問題が各地で起こってきての、今回の改正だろうと思われます。

とはいえ、敷地売却の所有者の4/5はまだ大きな数ですね。

100戸のマンションなら80戸の賛成が必要。

改正の度にこの数字は少しずつ緩和されていますが、今回の改正は逆に管理組合をしっかり機能させることを目的としているところが評価できると思います。

マンションを買う方は、たとえ中古でも「全員で管理」する一端を担うことを考え、積極的に組合を運営して欲しいなと思います。

うまく管理し、機能していけばその分評価も高くなり、大規模改修などで建物を長く維持し、販売の時にまた高値で売れる。

結局は自分の身に返ってくるものですからね。


コロナウイルスの感染でテレワークが広がれば少しは郊外への人口移動が出てくるとは思いますが、すでに日本にはマンション問題は向き合っていかなければならない課題です。

宅建業を担う一人として、今日はお勉強してみました。

皆さんのお役にも少しは建てたなら嬉しく存じます。

それでは、また。


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posted by 東武ハウジング at 14:50| Comment(0) | 不動産にまつわるいろいろな情報 | 更新情報をチェックする
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