2020年04月10日

進む不動産業のIT化~IT重説って何?~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

今日も桜が満開で春爛漫な仙台です♪

が、近場でもちらほらコロナウイルスの感染が聞こえてくるようになり、やはり気持ちが落ち着かないですね(^-^; 

私が気にしているのは学校の再開なのですが…先週より状況が良くなっているとも思えず。来週もまた延期なのかなー…とこのあいまいな状況が辛いです。

いっそG.W.明けから再開、とかはっきりした方が諦めもつくかも? 

でも9年前の震災時を思えばまだまだですかね。

今になって、あの時お子さんを抱えてお母様たちはさぞ大変だったろうな…と思いをはせたりしています。


さて、そうは言っても日々は続きますから、WEB上で出来ることはいろいろやっていこうと思います♪

テレワークになって通勤時間分が楽になり、SNSが充実してきた方もけっこういるのではないかと思っています(笑)。

私もちょっと飽きていたインスタの投稿が最近多いかも(^-^;アハハ;

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今日は宮城県内ではまだまだIT化の遅れている不動産業界でも(笑)、徐々にITの流れが来ています!という記事です。

そもそも「重説」とは、重要事項説明の略でして、不動産取引をするときに不動産業者・更に有資格者(宅建士)がその取引の内容を説明します。

契約の前に必ずしなければならないことで、他建業法という法律に規定されています。


例えば賃貸アパートの1室を借りるときには、家賃はいくらで管理費はどうなっていて、保証会社にはどのように契約をして、またその物件の設備はこれこれこうです、という説明。

借りるうえで必要な情報を「宅建士が宅建士証を提示」して、「書面を交付し」、「省略せずに説明」することが不動産業の義務なんですね♭

当然、資格証を相手に見せて直接説明をするわけですから対面が基本でした。


これが2017年10月からWEBカメラを利用してもできるようになりました。

最初は貸主(アパートの持ち主)への説明限定だったようですが、賃貸取引においては借主(アパートを借りる契約者)への説明にも対応できるようになっています。

ただし売買契約はダメです。

不動産売買は万が一があるといけないので(詐欺事件なども稀に発生しますし)、そこまでは規制緩和されていません。

なので賃貸のお取引限定です。


不動産業者が事前に重要事項説明書(貸主と宅建士の記名・押印のあるもの)をお送りし、それを手元に確認しながらスマートフォンやカメラの機能があるパソコンなどでWEB越しの対面でご説明をすることになります。

だったら書面もPDFなどのメール送付でいいのでは?という気もしますが、こちらはまだお客様の記名・押印が必要で、基本は紙保管になるので、また「説明を聞きました」という署名と押印をして送り返す流れにはなると思います。

この辺がまだ少し惜しいですよね。

近い将来、WEB上でサインを頂いてうまいこと認証ができるようになるといいのですが(あ、マイナンバー入力とかいいのでは?)。

いずれはそうなるとして、今は郵送とWEBカメラなどでこの重要事項説明をすることはできます。


大きな賃貸中心の会社様ではすでに導入されているところもありますよ。

現在コロナウイルスの感染拡大のさなかにこの流れが一気に加速することと思います。

現に大手不動産情報の会社でこのシステムを不動産業者向けに提供を始めています。

現状、なかなか引越しもめどが立たないので、賃貸の契約にも目は向かないですが、落ち着いたときにはこういう動きが加速していくかと思い、本日の記事でした。


東武ハウジング不動産部では賃貸の案件がずっとなかったのですが、先日竣工したアパートの募集を行うことになりました。

現在アットホームサイトにて借りる方を募集中です♪

そんなわけでIT化にまだ対応していないのですが、システムは利用できるものもありますので、ご要望があった際には対応できるようにしたいなと考えています。

とにもかくにも、早くこの状況から抜け出せるといいですね。

金曜日ですね。

リラックスした週末を迎えられますように。

それでは、また。


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2019年08月21日

話題の終活~不動産の相続について~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

前回は所有者不明の土地が国土の20%もすでにあり、だんだん増えているという話題を扱いましたが、その原因の1つである「相続」に関連することを今日は考えたいと思います。

昨今、「〇活」ブームに乗って婚活・妊活・老活・終活などなど様々な〇活がありますが、そのなかでも終活に特化したセミナーや情報提供をよく見かけます。

日本も超高齢化社会ですから、人生の終わりをどのように迎えるかに関心が集まるのは自然と言えば自然かなとも思います。

私は専門家ではないので心構えやら家の片付けやらは他の書籍などに譲りますが、不動産の相続という部分を今日は扱いたいと思います。

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ある朝の風景。

土地や居住用のおうちの他に、農地や山林、事業用地やアパートなど、人によって不動産を持っていることも多いと思います。

以前贈与税と相続税の記事にも書きましたが、相続税の基礎控除額は「3000万円+600万円×法定相続人の数」になります。

資産の総額がこの範囲内であれば相続税はかかりません。

また配偶者が健在であれば、一旦は相続する総資産の法定相続分か1億6000万円のいずれか小さい額までは非課税です。

前回の記事はこちらから。ちょっと難しいですが(^-^;

相続税と贈与税~近年変化が激しい税金の動きを理解しよう♪~


我が家もついに親が70代に入り、最近「終活」とか言って家の片付けなどを頑張っているようです。

所有している不動産は家とその土地の他に少しばかり田んぼと山林があるそうです。

田んぼは少しだし、場所はわかっているようですが、山林に至ってはイマイチ本人も正確な場所を理解していないようでした(-0-; 

田舎なので、そんなものです(笑)。

「処分した方がいいのかな~?」とかいうのですが、処分する方法がないので「そのままでいいよ。」と言っています。

不動産業者として思うのですが、田舎の山の一部を売却することはもはや不可能です。

固定資産税が発生するのは仕方のないことですが、負担にならない程度なら支払うしかありませんし、その支払いに苦慮するようであれば役場に相談してみるのが1つの手です。

推奨はしませんが、固定資産税をずっと滞納していると管轄の市町村がその土地を差し押さえします。

かなり切迫した状況でないと市町村も安易に没収したりはしないのですが、内容によっては差し押さえの結果として市町村へ所有権を移すのも致し方ないのかなと思います。

所有者不在になって放置するよりはマシかな、という程度ですが(^-^;

本来は、代々伝わる土地を敬い、大切に管理して守っていくことが当然に大切なのは言うまでもありませんね。


細かい所ですが、相続税の支払いは「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」です。

納期限内に金銭一括納付が原則ですが、支払えない場合は延納や物納という方法もあります。

延納というのは分割払いのようなもので申告書を提出して20年以内に支払うというもの。

更に延納によっても金銭納付が困難とみなされると不動産や株式などで相続税を納めることを物納と言います。

最終的にはそういった方法もありますので、多少お金はかかっても不動産を相続したら相続登記をして今の所有者を明確にしておいた方がいいです。

これは義務ではないのですが、公共の利益を考えた場合にも大事なことです。

東日本大震災の際に、津波の来ない新たな居住地を市町村が選定した際にも、所有者がわからない土地が妨げになって時間がかかったということは記憶に新しいですね。


今日は相続中心の話題になりましたが、今は生前贈与も推進されていて、直系尊属の場合に贈与税が軽減されていますので、資産が基礎控除を上回るという場合には検討してもいいと思います。

最初に載せたリンクに詳細があるので良かったらそちらもお読みくださいませ。

それでは、今日はこの辺で。

だらだら文字で書くとわかりづらいのですが、お読みいただいてありがとうございました。


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posted by 東武ハウジング at 15:36| Comment(0) | 不動産にまつわるいろいろな情報 | 更新情報をチェックする

2019年08月19日

「所有者不明土地」問題解消のための新法成立~なんと国土の20%の所有者がわからない??~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

先週のお盆期間中は私事にてお休みを頂き、ブログをお休みさせて頂いておりました。

会社自体は8/16から始動しておりましたので、今日から遅れての出勤。

また気持ちを入れ替えて仕事にも精を出したいと思います!!

と思ったら昨日と違ってスッと涼しくなり、なんだか過ごしやすい仙台です。

曇りのため湿度は高いのですが、今週は30℃まではいかない予報で一安心。

快適な中でサクサクサク~~っとお仕事こなしていきたいと思います。


お盆中もサービス業などでより忙しかった皆様は本当にお疲れさまでした。

まだ夏休みは続きますが、落ち着いたら少しゆっくり休めるといいですね。

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さて今日は、また久しぶりに宅建協会からの情報をシェアです。

不動産業をしている会社は何かしらの宅建協会に所属しておりまして、協会から不動産の新法や動向についての情報提供があります。

ちょっと難しいのですが、不動産屋は町の法律相談所ともいわれることがあり、国の動向も業務に直結してきますので、こういう情報も気にしていなければなりませんね。


今回成立した新法は「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」というものです。
(^-^;なんかここでもうクラっとしますね?笑

かみ砕いてご説明しますと、2018年の調査で所有者が明確でない、いわゆる「所有者不明土地」は国土の20.1%あるそうです!

これは九州の土地面積とほぼ同じ広さで410万ヘクタールになるそうです。

更に、このままでは2040年までに720万ヘクタールまで拡大すると言われています。


仙台ではとっても高価で多くの方が取得を目指している土地…。

土地は資産の最たるものですし、所有者が不明だということは固定資産税などの請求もできず、更に広大な土地が荒れ放題になる可能性も大きいのです。

なのになぜ、こんなにも大事な土地の所有者がわからなくなってしまったのでしょう?

協会からの情報提供によると「登記には義務がないから。」ということが大きいという事。

簡単に言うと相続などの際に、親世代から自分の名前に登記を直さない人が多くなってきている、ということ。

登記をしないと登記証明書の再発行などがされず、次の相続が発生した時にはその土地を所有していたことすらわからなくなってしまうのでしょう。

特に田舎から都会で生活している世代で、親が所有していた田舎の農地や山林などを相続しても使い道がなく、または固定資産税等の負担をしたくないために放置していることが多いそうです。

ここはいろいろ思うところがありますが、今回はそれるので次回にでも「終活と不動産」の記事を書こうと思います。


今日は新法をご紹介したいので、そちらに飛びますが上記の法律が今年の5月17日に成立し、24日に公布。

ここから6ヶ月以内に施行される運びです。


具体的に変わった点は下記2点。

①所有者不明土地の登記の適正化を図るため、登記官に所有者の探索のために必要となる調査権限を与え、所有者等探索委員制度を創設し、所有者の探索の結果を登記に反映させるための不動産登記法の特例を設ける。

②所有者の探索を行った結果、所有者を特定することができなかった所有者不明土地について、その適正な管理を図るための措置として、裁判所の選任した管理者による管理を可能とする制度を設ける。



長いのですが、割愛すると意味が分からなくなりますのでそのまま載せました。

つまり所有者の分からない土地については、登記官に調査権限が与えられ、それでわからなければ探索委員を任命して更に調査し、その結果 所有者がわかればその旨を登記官の権限で登記することができる。

それでも所有者がわからなかった場合には、裁判所の選任した管理者が管理できる。

この「管理」には雑草や木などの伐採などの管理の他に、状況によっては売却することも可能になります。

売却して得た代金は供託され、所有者が名乗り出れば受理することができます。

供託金が時効消滅した場合にはじめて国庫に帰すことになります。


こうやって段階を得て、所有者不明土地を減らしていこうということが国の方針です。

今後私たちのような不動産屋は「調査済」の登記を見ることがあるのだろうな…と予想されます。

調査の結果、所有者が特定できた場合に 登記官が「特定された所有者」「特定の理由」「調査した資料」を記録できるようになるからです。


日本の人口減少とともに、都市部への人口集中もあって田舎の過疎化が進み、代々守られてきた土地が誰のものかわからなくなっている現状は、悲しいことと感じます。

そのことが結局「所有者不明土地」を増やしていることの要因でもありますからね。

私たちや若い世代では、地方を住みよくしていくことや田舎の土地をどのように活用していくのかといったことも課題になっていきますね。


今日は一般の方にはあまり興味がない話だったかもしれませんが、社会全体の動きを少しでも感じ取っていただければ幸いです。

ご興味のある方はこちらの記事もご覧くださいね♪

前回の宅建協会情報の記事です。この間だと思ったら1年前でした(^-^;

これからの都市はどうなっていくのか?~人口減少と立地適正化計画~

それでは、また。


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posted by 東武ハウジング at 13:47| Comment(0) | 不動産にまつわるいろいろな情報 | 更新情報をチェックする