2021年05月19日

不動産売買業の役割~少しずつでも街をより良い方向に~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

5月は東武ハウジングにとっては「不動産月間」かもしれません(^-^)。

弊社の宅建業の免許取得は9年前の5月でした。

免許は5年ごとの更新制なので、来年は早めに更新作業をしなくては!と思い出すとちょっと緊張します(笑)。

いえ、慣れていないだけでそんなに難しいことはないのですが、まあちょっと書類作るのは手間ですね(^-^;


そして、弊社でも加入している宮城宅建協会では毎年5月に総会が開かれ、年間の活動や収支、役員等について決定される会があります。

昨日ご案内を受け取ったのですが、もう来週のことで、またこの季節かと思った次第です。

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不動産業は「宅地建物取引業」と同義だと思いますが、大きなビルをもって全国展開しているような大企業から、地元で社長様と数人で運営している小さな会社までそれはもうたくさんあります。

また、弊社のようにもともとは建築士事務所や建設系の会社で便宜上土地取引も必要となり取得する会社も多いです。

ほかにも行政書士事務所や家屋調査士事務所などで宅建業もやっている会社様や賃貸管理専門の会社様など本当に多種多様です。


でも、どんな小さな会社様でも不動産と関わっていくことは街を変えていくことであり、社会にかかわっていくことだと思っています。

古いアパートがたっていた土地を駐車場にしたり、新規分譲地として売り出したり、不要になった土地建物を必要な人につなげる仕事です。

賃貸管理の会社様も、アパート等を所有するオーナーさんとやり取りしながら、リフォームや建て替えの提案をしているはずです。


東武ハウジングでも来年でようやく10年の不動産業は設計・建築の分野に比べて未熟です。

それでも、最初はご依頼を受けた土地を仲介したり、少しずつ買って建物を建てたりしながら、近年では少し広めの土地を分譲地として販売できるようにもなりました。

その際に気にするのは長期的な目線で「社会にとって有益な仕事」であるかどうか。

分譲地などは細かく区切れば区切るほど、安く売りやすくなって利益は出るかと思います。

特にこれまで、仙台近郊は地価が高い水準を維持しているので、広い区画だとどうしても価格が高くなり、売りづらくなります。


お客様が買いやすい価格を目指しつつも、あまり小分けになって将来的に価値が下がったり、使いづらい区画にならないような配慮はとても大切。

地価はまだまだ下がる兆しを見せませんが、今後人口は確実に減っていきます。(東北の中では仙台近郊はしばらく人口も維持していく見通しですが、もっと長期的にみると、です。)

将来的にどうなっていくのか、はよく考えながら、社会的な責任を果たしつつ、お仕事していけたらいいなと考えています。


そこは大企業でも地元の不動産屋さんでもきっと一緒であり、そのためか不動産業界では横のつながりが強いです。

具体的にお取り引きをすることも多いので、同業者を大切にします。

ライバル会社とかいう感じではないんだな、と私もこの業界に入って感心しました。

大きな企業は地元の不動産屋さんがその地域の地主さんたちから預かる不動産を紹介してもらうべくあいさつ回りをしていたりします。

みんなで力を合わせつつ、社会をより良い方向に。

1つの会社で出来る事は少ないですが、1つ1つが少しずつ頑張っていたら、行政とも協力しつつ、よりよい街、暮らしやすい街が実現していくと思います。

仙台はすでに住みよい街だと自負しておりますが、更に!です。


今日は不動産屋の独り言みたいな内容になってしまいましたが、こんなことも気にかけて仕事していますよ!が伝わったらとっても嬉しいです♪

それでは、また。

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2020年10月02日

老朽化マンション建替問題について~改正マンション管理適正法の公布~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

秋雨と台風が一段落し、秋晴れが気持ちいい仙台です。

先日 事務所前の歩道に点々とどんぐりが落ちていて「???リス?」と不思議だったのですが、近くの公園にお散歩に行く保育園児がこの道を通るので、たくさん拾いすぎて落としていったのかなあ、と。

ポケットいっぱいのどんぐりがコロコロ落ちる様子を想像して暖かい気持ちになりました(^-^)♪

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さて今日は宅建協会からの情報提供に題記の「改正マンション管理適正法」と先日記事にした「重要事項説明の水害ハザードマップ義務化」(こちらは宅建業法)が載っていまして。

マンションの老朽化が仙台市内でも少し気になることもありまして勉強してみたいと思います。


重要事項での水害ハザードマップ説明義務化についてはこちらの記事をご覧ください。

増える水災害に備えましょう~住宅火災保険に水災特約はつけていますか?


そもそも「マンション」っていつごろから建ち始めたのだろう?と思って調べてみたら、最初のマンションは1953年ころというのを見つけました。

意外と歴史ありますね。

で、第一次マンションブームが1963~64年だそうです。

といっても東京都心とかでのブームだろうとは想像できますね。

都心は今では空き地などなく、効率の良いマンションが基本になっています。

宮城はまだのどかな場所ですから、仙台駅周辺からちょっと抜けるとすぐ住宅街だったりしますが。

でもまあ、1960~70年代には、仙台でもマンションがたくさん建ったのだろうと思います。

そうすると、現存する古いマンションは築50年くらいのものになりますね。

宮城県沖地震が1978年で、建築基準法の耐震基準が強化されたのが1981年になりますから、それ以前の建物も少しは残っているのでしょう。


でもすべてが残っているわけではないので、すでに建て替えになったり取り壊しが決まったりしたのも少なからずあるといった現状です。

マンションの基本ですが区分所有法という法律があって、土地は部屋の面積によって分配されて全戸の住人で1つの土地を持っているという形です。

建物も共有部分は同様の考え方なので、基本的に個人がリフォームできるのは自分の部屋の中のみ。

玄関扉やバルコニーなどの外から見える部分は勝手に変えてはいけません。

マンション全体の景観を壊してはいけないというのが基本です。

共有部分の管理や修繕は管理組合が決定しますが、この組合も以前は全戸の住人で設立していました。

さらに年に1回以上の集会で全戸住人を集め(通常総会)、修繕積立金の額などルールを確認・決定していきます。


基本的にマンションの立替や取り壊しには区分所有者(住人)の4/5以上の賛成決議が必要です。

また取り壊しと敷地の売却には基本的に区分所有者全員の賛成が必要でした。

すでにH26年の改正で「耐震性不足のマンション」については、所有者の4/5以上の賛成で敷地の売却が可能になっていましたが、今回この範囲を広げて外壁の剥離など危険を及ぼす恐れのあるマンションもこの対象になります。

また、「管理計画認定制度」が導入されて、マンションの管理計画を行政に提出・申請し認定をもらうことになるそうです。

この認定は5年ごとに更新されるので、つまりは5年ごとに計画を見直し、計画・管理をしっかり行っていく必要があります。

この改正は2022年からの施行になりますが、今後中古マンションは「認定されているマンションかどうか」が価格の決定にも左右していくことになりそうです。


中古マンションの売買でよく問題になるのが、管理組合が機能していなくて、すでに危険な状態(老朽化)であるのに建替えも改修もできない場合ですね。

この問題が各地で起こってきての、今回の改正だろうと思われます。

とはいえ、敷地売却の所有者の4/5はまだ大きな数ですね。

100戸のマンションなら80戸の賛成が必要。

改正の度にこの数字は少しずつ緩和されていますが、今回の改正は逆に管理組合をしっかり機能させることを目的としているところが評価できると思います。

マンションを買う方は、たとえ中古でも「全員で管理」する一端を担うことを考え、積極的に組合を運営して欲しいなと思います。

うまく管理し、機能していけばその分評価も高くなり、大規模改修などで建物を長く維持し、販売の時にまた高値で売れる。

結局は自分の身に返ってくるものですからね。


コロナウイルスの感染でテレワークが広がれば少しは郊外への人口移動が出てくるとは思いますが、すでに日本にはマンション問題は向き合っていかなければならない課題です。

宅建業を担う一人として、今日はお勉強してみました。

皆さんのお役にも少しは建てたなら嬉しく存じます。

それでは、また。


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2020年09月04日

増える水災害に備えましょう~住宅火災保険に水災特約はつけていますか?

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

今日は今週久々に晴れました♪

雨でムシっと暑いですが、晴れるとすごいですね!

一年でいちばん暑い月は9月になったんだなと思う今日この頃です。

それでも秋の作物はスーパーに並び、秋の虫は朝晩鳴いているから不思議にすら思ってしまいます。

空高く馬肥ゆる秋、もう少し涼しくて過ごしやすくなると、嬉しいですね(^-^)/

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お店の前のハイビスカスが咲きました♪なんて夏らしいのでしょう。(^-^)


さて、今日はこれから台風が増えますので水害のお話をしたいと思います。

台風が来る月も9月~になってしまった近年、台風は大型化しやすく、また日本への直撃も以前より増えているような?

台風の数はきちんと調べていませんが、はっきり言えるのは水害の数は間違いなく増えています。


宅建業法では、土地を売買する際の重要事項に「ハザードマップの説明」を加えることが義務化されました。

先月28日から施行されています。

それまでも「土砂災害警戒区域」「津波災害警戒区域」についての説明は必須でしたので、私はだいたいこのタイミングでハザードマップの説明もしていましたが、義務ではなかったんだな~と思った次第です。

東日本大震災の後、津波ハザードマップもできましたし、近年の洪水被害の多さで注目はされていました。

私も何度も(といっても年に一度くらいかな?)こちらのブログで水害に備えよう、ハザードマップを確認しよう、と訴えてきたと思います。


今年もコロナウイルスで日本中が混乱している中、九州では長雨の他の洪水や土砂崩れが起きましたね。

実はあの際に、保険屋さんから良くない話を聞いてしまいました。

住宅の火災保険に地震特約と同様に水災特約を付けることができます。

この水災特約の新規加入がしばらく見合されるかもしれない…という話でした。


保険制度は支払額と経費を元に保険料を算定します。

経費は割合が決まっていて無駄にとることはできないのです。

だから保険商品というのは、保険内容が同等の場合にはどの会社を利用してもさして金額の差がないと言われています。

自分に合った保険を見極めるポイントは、自分に必要な内容がしっかり入っているかどうか、とその会社の対応力と言われています。

これ、生命保険も車の保険も一緒なので覚えておいてくださいね♪


で、話を戻して水災特約は今後入れなくなるの??と不安にさせてしまったかもしれませんが、制度としてすでにあるので、なくなることは考えにくいです。

あの大震災の後でも地震特約は成り立っていますからね(^-^;。

ただし、保険料が見直される可能性は大いにあります。

現在新規のご加入が見合されているのは、水災特約の保険料支払いが想定よりも大きくなっているからではないかと私は考えています。


現在おうちを購入する方で火災保険を検討中の方、またすでに加入していて見直す場合には、水災特約が付くとどのくらい変わるのかもお見積りしてみるといいですよ。

もちろん、マンションの上の階や、高台の立地では不要です。

少しでも洪水の心配がある場合には万が一に備えて、水災特約を付けておくと安心です。

ご加入の保険に特約があるかどうか、いくらかかるのか、これを機にぜひご検討くださいませ。


そうこう言っている今日も台風10号が近づいていますね。

週末に向け暴風雨に入るエリアもあるかと存じます。

十分な警戒と早めの避難をお願い致しますね。


ハザードマップは宅建業での説明義務もあって、多くの自治体でホームページ上に掲載しています。

お住まいのエリアのハザードマップは今一度しっかりご確認のお願いします。

それでは、どなた様もお気をつけて、良い週末をお過ごしください。


東武ハウジングの注文住宅、完成見学会を9/26-27の土日に開催します!

詳細はホームページの「お知らせ」からご確認ください。


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