2019年08月21日

話題の終活~不動産の相続について~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

前回は所有者不明の土地が国土の20%もすでにあり、だんだん増えているという話題を扱いましたが、その原因の1つである「相続」に関連することを今日は考えたいと思います。

昨今、「〇活」ブームに乗って婚活・妊活・老活・終活などなど様々な〇活がありますが、そのなかでも終活に特化したセミナーや情報提供をよく見かけます。

日本も超高齢化社会ですから、人生の終わりをどのように迎えるかに関心が集まるのは自然と言えば自然かなとも思います。

私は専門家ではないので心構えやら家の片付けやらは他の書籍などに譲りますが、不動産の相続という部分を今日は扱いたいと思います。

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ある朝の風景。

土地や居住用のおうちの他に、農地や山林、事業用地やアパートなど、人によって不動産を持っていることも多いと思います。

以前贈与税と相続税の記事にも書きましたが、相続税の基礎控除額は「3000万円+600万円×法定相続人の数」になります。

資産の総額がこの範囲内であれば相続税はかかりません。

また配偶者が健在であれば、一旦は相続する総資産の法定相続分か1億6000万円のいずれか小さい額までは非課税です。

前回の記事はこちらから。ちょっと難しいですが(^-^;

相続税と贈与税~近年変化が激しい税金の動きを理解しよう♪~


我が家もついに親が70代に入り、最近「終活」とか言って家の片付けなどを頑張っているようです。

所有している不動産は家とその土地の他に少しばかり田んぼと山林があるそうです。

田んぼは少しだし、場所はわかっているようですが、山林に至ってはイマイチ本人も正確な場所を理解していないようでした(-0-; 

田舎なので、そんなものです(笑)。

「処分した方がいいのかな~?」とかいうのですが、処分する方法がないので「そのままでいいよ。」と言っています。

不動産業者として思うのですが、田舎の山の一部を売却することはもはや不可能です。

固定資産税が発生するのは仕方のないことですが、負担にならない程度なら支払うしかありませんし、その支払いに苦慮するようであれば役場に相談してみるのが1つの手です。

推奨はしませんが、固定資産税をずっと滞納していると管轄の市町村がその土地を差し押さえします。

かなり切迫した状況でないと市町村も安易に没収したりはしないのですが、内容によっては差し押さえの結果として市町村へ所有権を移すのも致し方ないのかなと思います。

所有者不在になって放置するよりはマシかな、という程度ですが(^-^;

本来は、代々伝わる土地を敬い、大切に管理して守っていくことが当然に大切なのは言うまでもありませんね。


細かい所ですが、相続税の支払いは「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」です。

納期限内に金銭一括納付が原則ですが、支払えない場合は延納や物納という方法もあります。

延納というのは分割払いのようなもので申告書を提出して20年以内に支払うというもの。

更に延納によっても金銭納付が困難とみなされると不動産や株式などで相続税を納めることを物納と言います。

最終的にはそういった方法もありますので、多少お金はかかっても不動産を相続したら相続登記をして今の所有者を明確にしておいた方がいいです。

これは義務ではないのですが、公共の利益を考えた場合にも大事なことです。

東日本大震災の際に、津波の来ない新たな居住地を市町村が選定した際にも、所有者がわからない土地が妨げになって時間がかかったということは記憶に新しいですね。


今日は相続中心の話題になりましたが、今は生前贈与も推進されていて、直系尊属の場合に贈与税が軽減されていますので、資産が基礎控除を上回るという場合には検討してもいいと思います。

最初に載せたリンクに詳細があるので良かったらそちらもお読みくださいませ。

それでは、今日はこの辺で。

だらだら文字で書くとわかりづらいのですが、お読みいただいてありがとうございました。


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posted by 東武ハウジング at 15:36| Comment(0) | 不動産にまつわるいろいろな情報 | 更新情報をチェックする

2019年08月19日

「所有者不明土地」問題解消のための新法成立~なんと国土の20%の所有者がわからない??~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

先週のお盆期間中は私事にてお休みを頂き、ブログをお休みさせて頂いておりました。

会社自体は8/16から始動しておりましたので、今日から遅れての出勤。

また気持ちを入れ替えて仕事にも精を出したいと思います!!

と思ったら昨日と違ってスッと涼しくなり、なんだか過ごしやすい仙台です。

曇りのため湿度は高いのですが、今週は30℃まではいかない予報で一安心。

快適な中でサクサクサク~~っとお仕事こなしていきたいと思います。


お盆中もサービス業などでより忙しかった皆様は本当にお疲れさまでした。

まだ夏休みは続きますが、落ち着いたら少しゆっくり休めるといいですね。

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さて今日は、また久しぶりに宅建協会からの情報をシェアです。

不動産業をしている会社は何かしらの宅建協会に所属しておりまして、協会から不動産の新法や動向についての情報提供があります。

ちょっと難しいのですが、不動産屋は町の法律相談所ともいわれることがあり、国の動向も業務に直結してきますので、こういう情報も気にしていなければなりませんね。


今回成立した新法は「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」というものです。
(^-^;なんかここでもうクラっとしますね?笑

かみ砕いてご説明しますと、2018年の調査で所有者が明確でない、いわゆる「所有者不明土地」は国土の20.1%あるそうです!

これは九州の土地面積とほぼ同じ広さで410万ヘクタールになるそうです。

更に、このままでは2040年までに720万ヘクタールまで拡大すると言われています。


仙台ではとっても高価で多くの方が取得を目指している土地…。

土地は資産の最たるものですし、所有者が不明だということは固定資産税などの請求もできず、更に広大な土地が荒れ放題になる可能性も大きいのです。

なのになぜ、こんなにも大事な土地の所有者がわからなくなってしまったのでしょう?

協会からの情報提供によると「登記には義務がないから。」ということが大きいという事。

簡単に言うと相続などの際に、親世代から自分の名前に登記を直さない人が多くなってきている、ということ。

登記をしないと登記証明書の再発行などがされず、次の相続が発生した時にはその土地を所有していたことすらわからなくなってしまうのでしょう。

特に田舎から都会で生活している世代で、親が所有していた田舎の農地や山林などを相続しても使い道がなく、または固定資産税等の負担をしたくないために放置していることが多いそうです。

ここはいろいろ思うところがありますが、今回はそれるので次回にでも「終活と不動産」の記事を書こうと思います。


今日は新法をご紹介したいので、そちらに飛びますが上記の法律が今年の5月17日に成立し、24日に公布。

ここから6ヶ月以内に施行される運びです。


具体的に変わった点は下記2点。

①所有者不明土地の登記の適正化を図るため、登記官に所有者の探索のために必要となる調査権限を与え、所有者等探索委員制度を創設し、所有者の探索の結果を登記に反映させるための不動産登記法の特例を設ける。

②所有者の探索を行った結果、所有者を特定することができなかった所有者不明土地について、その適正な管理を図るための措置として、裁判所の選任した管理者による管理を可能とする制度を設ける。



長いのですが、割愛すると意味が分からなくなりますのでそのまま載せました。

つまり所有者の分からない土地については、登記官に調査権限が与えられ、それでわからなければ探索委員を任命して更に調査し、その結果 所有者がわかればその旨を登記官の権限で登記することができる。

それでも所有者がわからなかった場合には、裁判所の選任した管理者が管理できる。

この「管理」には雑草や木などの伐採などの管理の他に、状況によっては売却することも可能になります。

売却して得た代金は供託され、所有者が名乗り出れば受理することができます。

供託金が時効消滅した場合にはじめて国庫に帰すことになります。


こうやって段階を得て、所有者不明土地を減らしていこうということが国の方針です。

今後私たちのような不動産屋は「調査済」の登記を見ることがあるのだろうな…と予想されます。

調査の結果、所有者が特定できた場合に 登記官が「特定された所有者」「特定の理由」「調査した資料」を記録できるようになるからです。


日本の人口減少とともに、都市部への人口集中もあって田舎の過疎化が進み、代々守られてきた土地が誰のものかわからなくなっている現状は、悲しいことと感じます。

そのことが結局「所有者不明土地」を増やしていることの要因でもありますからね。

私たちや若い世代では、地方を住みよくしていくことや田舎の土地をどのように活用していくのかといったことも課題になっていきますね。


今日は一般の方にはあまり興味がない話だったかもしれませんが、社会全体の動きを少しでも感じ取っていただければ幸いです。

ご興味のある方はこちらの記事もご覧くださいね♪

前回の宅建協会情報の記事です。この間だと思ったら1年前でした(^-^;

これからの都市はどうなっていくのか?~人口減少と立地適正化計画~

それでは、また。


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posted by 東武ハウジング at 13:47| Comment(0) | 不動産にまつわるいろいろな情報 | 更新情報をチェックする

2019年08月02日

持ち家VS.賃貸のメリット・デメリット

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

ついに8月に入りましたね~~。

今年の梅雨はスカッと開けて、それは熱い夏がいっきにやってきて、むしろ清々しいと思います(^-^; 

最初の1週間はやはり体が慣れずに、暑苦しい感じがしましたが、今は割と慣れました。

つい今さっき郵便局にDMを出しに行くため2~30分外を歩いたら、汗が止まらないですが(笑)。

夏が暑いとお米の豊作が期待できるし、夏は暑いものですから、頑張っていきたいと思います。

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さて、今日は前回探すことのできなかった「持ち家」と「賃貸」の住宅比べを改めてやっていきたいと思います♪

一度は同じような内容を書いているハズなのですが・・・。

本人も探し出せないくらい昔のことのようなのでおさらいです(^-^;


賃貸住宅は毎月の「家賃」を支払って借りています。

持ち家の場合は住宅ローンを組むことが多いのですが、銀行から購入する家&土地を担保にしてお金を借りて支払い、その借入金を毎月支払っていくことになります。

担保がしっかりしていることと、国の政策で支援していることがあるので、普通にお金を借りるのとは利率(利息の金利です♭)が違い、大きな金額を比較的低利息で借りることができます。


さてさて、よく言われることに「毎月支払う家賃がもったいないので住宅ローンでマイホームを購入しよう♪」ということがありますね♭

これはある意味では真理です。

前回もちらっと書きましたが、同等の家に住む場合に「持ち家」と「賃貸」ではトータルコストなら「持ち家」の方が安いのです。

賃貸住宅は建てて貸している大家さんと更に貸すための仲介業者(不動産屋さんです)が利益を上げなければいけないので、その分も払う必要があります。

ただしこれは、「同等の家」なら、というのがポイント。

すっかり同じマンションの隣同士とかの3LDKとか同じ間取で比べれば、ということ。


たいていの場合、賃貸は必要最低限の広さで生活していると思うのです。

「持ち家」になるときグレードが上がるのが一般的かなぁと思います。

なので、支払っている家賃より住宅ローンの方が大きくなることはよくあります。

でもこれも必然的なことで、「手狭になったとき」が住替えるタイミングですので、結婚や子育てをきっかけに持ち家を考えるのは自然な流れで理にかなっているわけですね。


一般的に「持ち家」のメリットは

 ・資産になること。
  (特に土地の価格は消費されないので、購入した時より値が上がることもあります。)

 ・大家さんや管理者の都合で引越す必要などがない。

更に戸建住宅の場合は

 ・騒音や近隣トラブルのある程度の解消

逆にデメリットは

 ・固定資産税の支払いなど税制面の負担が増える

 ・メンテナンス費用を貯蓄・管理の必要性(マンションの場合は修繕積立金がありますね♭)

 ・転勤などの都合で引っ越す場合には貸し出しや販売などが必要。

 ・そこで近隣トラブルなどがあると引越できない。


では「賃貸住宅」のメリットは

 ・引っ越しが容易なこと。

 ・固定資産税やメンテナンス費用がほぼ掛からない。(家賃に含まれる)

デメリットは

 ・毎月の支払いが永久に続くこと。

 ・大家さんや管理者都合で引っ越さなければならないこともあります。

 ・更に、引っ越す場合にまた賃貸だと頭金が大きい。

 ・家賃、光熱費等の支払い手間がかかる(変更の手続き等)。


あえて書く必要がないくらい当たり前のことですが、あげたらこんな感じ。

そこで、タイミング的にどんな方がマイホーム向きなのかというと、まずは毎月の家賃の支払いが大きい方。

すでに支払っている家賃と同等程度で新築のおうちを購入し住宅ローンの返済に切り替えることができます。


ちなみに今月の住宅ローン・変動金利の最安値は0.5%を切っていましたので、これで3000万円借りた場合。

35年返済なら、頭金やボーナス払いなしで月々の支払額が77,900円ほどです。

仙台市内でこれくらいの家賃だと1LDK以上のファミリー向けかなと思います。

なので、アパートが手狭になって借り替えるタイミングが、購入どきとも言えますね(^-^)♭ 


会社の住宅手当などで、賃貸でも支払金額が安い場合には、ギリギリまで頑張ってその差額を「住宅資金」として貯蓄することがFP的な観点でおススメです。

子供の成長に伴って、やはり手狭になったりということもあるので、無理なく購入に向かえるよう、やはり貯蓄はなにかと武器になりますよ♭


今日は、長くなりましたが、そしていつか書いた内容とほぼ一緒な気もしますが、持ち家VS.賃貸の比較とともに、購入のタイミングについて考えてみました♪

暑いですが、夏らしく楽しい週末をお過ごしくださいませ!!

水分補給はいつもよりこまめにおこないましょうね!

それでは、また。


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posted by 東武ハウジング at 15:47| Comment(0) | 不動産にまつわるいろいろな情報 | 更新情報をチェックする