2018年10月26日

自分の土地を2つに分けて売ってはいけないの?~宅建業法のお話~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

10月もあと少しで終わり、年末が近づいてきます。

なぜ11月とか12月とか年末が近づくと忙しい感じがするのでしょうか??

今年は夏場にアグレッシブにいろいろやりすぎて、そのツケが今回ってきている感じがするのですが(^-^;

年末は意識してゆっくり過ごしたいと思うここ最近です。

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ハロウィンですね♪私事ですが週末は恒例のハロパをするので楽しみにしています♪♪


さて今日は前回に引き続き土地の売買の状況。

今回は土地を持っていて販売する方へのプチ情報です。

古くから土地を引き継いでたくさん持っていたり、自分が住んでいたけれどもう不要になった土地を持つ方は土地を売ることを考えると思うのですが、その際に小分けにしてあちこちに売ることは宅建業法に違反します。

知らないと「えっ?なんで?」という話なのですが、土地を事業として取引するために不動産業(=宅建業)があります。

これは免許がないとできない仕事でして、不動産業をしている会社はすべて国や県からの許可証をもらって事務所に掲示しています。

それらは宅建業法という法律で決められていることです。


一般の個人が自分の土地を2つ、3つと売ることも厳密にいえば宅建業の免許がないとできないということになるのです。

とはいえ、相続などで急に3つの土地が手に入ったときに一気に売れないの?とか困ることもあります。

この辺が国の方針としてあいまいなのですが、事業性が高いかどうか?というあいまいな基準で違法かそうでないかが判断されるようです。


具体的には3つの土地を不動産業者にまとめて買い取ってもらい、そのお金で相続税を支払ったという場合には事業性は低いと取れますが、3つの土地を仲介業者を挟むとしても3人の人にそれぞれ売って収益を上げた場合は事業性が高く宅建業法違反とされる場合もあるということ。

この辺は私も断言できませんで、前者の場合は本当に違法とされないのかは確信がありませんのでよく気を付けてください。

広い土地はそのままで売ると高くなってしまい買い手が付きにくいので、半分にして売った方が儲かるだろうというのは事実なのですが、儲けを取るためには宅建業の免許が必要というのが今の国の法律。

一般の方や大地主の方が小分けに土地を売るわけにはいかなくなっているのです。

相続の場合や共有名義の(複数の人で所持している)土地については、1つの土地を別の人の名義でそれぞれ分けて、各自1つずつ売るとすれば問題ありません。

1人の人が2つ同時に売る、という場合に問題が出てきますのでご注意ください。


このあたり、普通の感覚だと少し難しいなあと思うのですが、例えば賃貸の場合なら、大家さんが複数のアパートや借家を直接貸し出すことはOKなのです。

ただ、分譲マンションを建ててこれを部屋ごとに販売するようなことは完全に事業なので宅建業免許を持つものじゃないとだめだよ、ということ。

お分かりいただけるでしょうか??

基準が事業性が高いか否か、とか収益性があるか否か、とか非常に曖昧ですが、そういうことのようです。


土地や不動産が売買されると税制上の動きがあるので必ず国や市町村のチェックが入ります。

知らなかった~~、ということで違法取引にならないためにも宅建業者の介入はもちろん、よく検討してお売りになって下さいね。

それでは、また。

ハッピーハロウィン♪をお過ごしくださいませ♪



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2018年08月29日

不動産仲介のお仕事~引き継いでいくということ。~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

先週とは打って変わって今週は涼しい仙台です。

ついにエアコンがいらなくなってきました。

まだ8月なのにちょっと早いですね。

また急に暑い日が来ないか少し警戒しますが(^-^; 

夏休みも終わって日常がまた戻ってきたような気がします。

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さて今日はクボの不動産業・備忘録です。

今月仲介をしていた土地の売買が終わり、個人的に一安心しています。

仲介=媒介、どうも不動産業では本当は媒介というらしいのですが「仲介」の方が一般的と思うのでそちらを使いますね。

仲介する、仲介業者、というのはお客様とお客様の間に入って取引を成立させる仕事のこと。

不動産を売りたい方、買いたい方それぞれにおりますが、相手を自分で見つけるのは大変ですので不動産業者に頼むのが通常かと思います。

不動産を売りたいときは買い取ってくれる業者さんを探したり、仲介契約をして広告してもらう方法があります。

どちらにせよ不動産会社に一度相談してみるのが近道です♪


当社はどちらかというと建築・工事がメインの会社ですので、賃貸不動産などは扱っておりませんで、不動産部はありますが基本的に売買がメインになっています。

私は不動産部におりますが、建築の補助的な役割と思っています。

具体的にはおうちを建てたいお客様のために土地を探したり、住み替えのお客様の今住んでいるお宅を売却したりしています。


今回とても稀に土地を仲介で売却することになり、ちょっと時間もかかったのですが当社で建物を建てるお客様に売却できるというとても貴重な場面に立ち会わせて頂きました。

土地や不動産にはその場所の雰囲気やそこに住んでいた思い出があります。

物理的な大きさ・形・設備の有無や接道…。

そういった調査はもちろんとても大切なことですが、不動産を売りたい、手放したいという方の思いもしっかりくみ取って次の方に繋げていけたら、この仕事はなかなか素晴らしいなと、ふと思ったのです。

もちろん今回だけでなく、生まれ育った大切な土地やご両親が住んでいたお宅などをお売りいただくこともあります。

商売ですから、物理的な調査と価格面の調査は怠りません(^-^)。

それでも、物理的なものだけにとらわれず、お客様の思い出やその不動産への思いをくみ取って、次の世代のお客様にまた引き継いでいくのだと感じられた今日この頃です。

具体的に購入するお客様にそんなお話をするということではないのですが、お客様の思いや気持ちごと買い取ってさらに私たちの仕事・熱意を上乗せして売却する、というのが理想ですね(物理的には建物になりますかね笑)。


7・8月は土地のお取引が多かったので、不動産をお売りいただけるお客様にはとてもありがたい気持ちで、それを購入されるお客様にはそこでまた素敵な生活が始まることを祈念しています。

お取引の数が多くなっても、初心を忘れずに感謝の気持ちでお仕事をしていきたいなと思いを新たにしました。

単純な購入と違って売主様・買主様が一堂に会して契約や決済をしていくときに、「ああ、こうやって1つの場所が引き継がれていくんだ。自分がそのお手伝いができたんだな。」と感動したので、今日はその備忘録です。

これから不動産業を目指す方の参考になればいいなと思って「宅建士への道」カテゴリに入れます。

私もまだまだ、これからの修行中の身ですからね。

実際はいろいろと不備や失敗もあって自分で嫌になることもありますが(^-^; 、それすらもお客様に笑っていただき許していただくことが多くてただただ感謝です。

とはいえ、甘えず少しずつ知識を力にして精進していきたい所存ですp(^-^)q


今日は日記のようですが、クボの備忘録にお付き合いいただき誠にありがとうございます。

ということで、宮城県内の土地の売却・購入希望、どしどしお待ちしております(笑)。

それでは、また。



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2017年03月24日

宅建士登録と免許更新~意外と面白い宮城県庁~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

今日は早朝雪が舞い、今年最後の雪かな…という感じでしたが、午後はすっかり春の日差しです。

風が強くて寒いですが、春らしい天気と言えますかね。(^-^)

週末は3月最後の土日なので、引越しのピークになると思います。強風に気をつけて、皆様良い門出を迎えられますように。


さて本日は「宅建士への道」最終章(?)ではないのですが、ついにクボも登録実務者講習を無事に切り抜け、県庁の建物宅地課に登録申請をしてきました。

登録については、県のホームページなどで詳細がありますので、書類を整えて持っていけばO.K.です。

今回は会社の免許更新の時期でしたので、そちらのついでに届けてきました。

どちらも30日程度の審査(?)の後、登録・更新完了の通知が来るそうです。

宅建登録自体はすぐに終わると思うのですが、免許更新の方の書類確認に時間がかかりましたので、ちょっと県庁内をウロウロしてみました。


県庁はパスポートの申請くらいしかこれまで用がなかったので、こちらに来てからたまに不動産関係の書類を持っていくくらいであまりご縁のないところでしたが、18階に展望レストランのようなものがあったな~、と行ってみることにしました。

建築宅地課は9階にあり、最上階は18階。エレベーターに乗ろうと思ったら「近くの階は階段で♪」というメッセージが目についたので「近くないけど…」と思いつつ階段で9階分上ってみました。

そこで発見したのがこちら。

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階段メッセージ。

なんと折り返しの間に2つ、1回登るごとに4つのメッセージが励ましてくれました!

最後は「あとちょっと!がんばれ!」くらいの勢いで、楽しみながら息を切らして上りました(^-^;9Fハキツイ;

これ、いい考えですね♪

大きな会社さんとかでビルの回数をまたいで移動するときとか、省エネはもちろんメタボ予防にもなって一石二鳥です。

毎日見てたら飽きると思いますが(^-^;; 何もないよりは、階段使おう!という気になりますね♪


レストランはあいにく観光の方??団体さんが並んでいて近付けなかったのですが、確か宮城の食材を使ったメニューを提供しているので、たまに使ってみるのもいのかもしれません。

同じく18階に展望フロアとこんなものがありました。

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小さな博物館のような…。

県庁の昔や宮城の歴史に触れていてちょっと時間をつぶすのによかったです♪

県庁の上にこんなものがあるとは知りませんでした。

考えてみると最上階に上ったのも初めてです。

今回たまたま待ち時間があったので探検してみたのですが、宮城県庁もなかなか地域情報にあふれたところですね♪

春なので新たな発見があったらまた地域情報としても発信していきたいと思います。

脈絡のない文章でしたが(反省;;)お読みいただきありがとうございます!

それでは、また。



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posted by 東武ハウジング at 15:48| Comment(0) | 目指せ!宅建士への道 | 更新情報をチェックする