2021年06月21日

宮城・仙台の地価公示変動~土地の買い時は今??~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

ウッドショックの影響がどんどん深刻になっているようです。

前回ブログ記事にした時からさらに仕入れ価格の上昇が続いています(T-T)。

まだ供給できているだけ感謝しなければいけない状況のようです。

ちょっと今辛抱の時ですね~。

『そらの家』プラン例の基本価格などは公表しておりましたが、一旦見直しが必要になってしまいました。

あんまり大事にならないうちに収束しますように・・・。すでに祈るような気持ちです。

静止画黒.png
『そらの家』は弊社の屋上付き注文住宅です。(最近、宣伝忘れてました;;)

そんな今日は、暗いことばかり言っていても仕方ない!

建築費の上昇は多少出てくるとして、土地はどうなの?に目を向けていきたいと思います。

コロナ禍でこれまで上昇を続けていた都市圏の商業地などが下落に転じたことはニュースなどで知っているかもしれません。

それでも宮城・仙台の商業圏は下がらず、全体的に地方都市は比較的堅調です。


土地はその時代の需要によって値動きのある商品です。

ある意味建築資材などよりもよっぽど相場が動きますし、購入するなら少しでも安く買いたいですよね?

そこで私が参考にしている面白いサイトがあるのでご紹介。

このサイトで1980年代からの地価公示変動が分かります。

サイトはこちら(リンクは2021年6月現在です)

https://tochidai.info/miyagi/sendai/


1980年代からの地価の値動きを見ると、いわゆるバブルが崩壊する1991年まで著しい上昇を見せた地価が、少しずつ下がっていき、東日本大震災のあった翌々年の2012年を底にしてまた上昇をしています。


仙台近郊では近年土地の需要に対して供給が追い付いていない状態が続いていました。 

売り手優勢の状況ですね。

私がこの仕事を始めたのは震災後なので、「土地がない」「あっても高い」という状況は大震災の影響が強いのだと感じています。

その一方で空き家問題や相続人不明不動産の問題は水面下で広がっていると感じます。

こちらはまた長くなるので過去記事をご参照ください。

仙台市の空き家問題とその状況

土地価格の上昇は2019年、2020年と少し高めに推移していて、今年は上げ幅が落ち着いています。

これから上がるのか下がるのかは株価みたいなもので非常に読みづらいのですが、高め安定を続ける気配かなと私は思っています。

仙台周辺は特にこれからの人口減の見込みはなく、下げ要素があまりないので、徐々に空き家等が出て需要と供給のバランスは取れつつも、値は下がらない。という見解です。


ただ実感としては、以前よりも取引される数が増えていると感じるので、この地価公示よりも安いイメージがあります。

相場は高くても商品が多ければ、お手頃な土地を見つけやすくなったと言えるのかもしれません。

今の時代はこういう情報が簡単に手に入るので、より有利に土地の購入をすることができるようになったと思います。

お手頃な土地の見分け方は、ぜひ我々のような宅建業者に聞いて頂ければと思います♪


土地の記事を書くときにいつも書いているのですが、土地は個別情報が強すぎて一般的な判断は難しいです。

個々の立地や価格、購入される方にとって都合がいいかどうかなど、本当にそれぞれの事情が反映されます。

良い土地を買うためにはたくさん見て、よく検討して、あとはタイミングよく♭だと思います。


土地の買い時は?といえば…仙台近郊に関しては上記の理由で買い時と言えるかな。

県内でも地方は値下がりを続けているので動向を見て購入しても良いのかな。です。

ほどほどに参考にして頂ければと思います(^-^)。

それでは、また。


思い出したので(笑)、そらの家動画のリンクを張っておきます↓



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2020年12月03日

土地探しの注意点~高低差のある土地~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

12月に入りました。

日の入りが早くなって薄暗い日が多いですね。

今冷たい雨が降ってきてますます寒いのですが、まだ雪にならないから暖かい方なのかもしれませんね。

仙台は東北の中でも雪の降らない街なので、本格的な初雪は最近はクリスマスの頃が多いです。

今年はいつから降り出すのでしょうか…。

ゆっくりでお願いしたいなと思っています(^-^;)


さて今日は年末に向けてお送りしている土地探しシリーズ?をもう1つご紹介しようかなと思います。

スタートはこちらの記事でした。

土地購入の条件まとめ


土地探しの要件を次の7つに項目分けして1つずつ取り上げていました。

①立地(駅までのアクセス、公共施設・商業施設・教育機関などへの距離等)

②インフラ(水道・電気・ガスなどの設備が整っているか)

③接道 (これは意外に大事。4m以上の道路に2m以上接していないと建物が建てられません。)

④土地形状(地型ともいう。整形地と言われる真四角の土地は小さくても建物が立てやすく有効利用しやすい。)

⑤土地の大きさ(家を建てるなら40~80坪程度が理想的。大きすぎると価格が高くなる。)

⑥土地の高さ(これも要注意。擁壁があるかどうか、敷地内高低差や道路との高低差など。)

⑦その他 (付近に高架電線や踏切があるなど、その土地の特殊な事情など)



①立地、用途地域と住宅地について。②インフラ、⑤大きさについてこれまで書いてきたので、今日は⑥高さについて。

これが一番マニアックというか、難しい所かなと思っています。

私も不動産業5年くらいやってますが、最近ようやく「高さ」の難しさが分かってきた気がします。


まず「土地の高さ」ってどこで見るのか?

この場合の「高さ」は位置的な高さを言うのではなく、接している道路との高低差、隣地との高低差、または敷地内の高低差を指します。

当然海や川に近ければ海抜高さなども大事ではありますが、そこはどちらかというと⑦のその他に該当する部分で、今日扱う土地の高さはその土地を見たときの前後左右との高さの違いが問題になるという事です。

南光台一丁目 (3).JPG

参考までに、弊社が現在販売している南光台にある売地の写真です。

一見、道路から平坦に入れて、フラットに見えるかもしれません。

でもこの前面道は4%くらいの勾配がついていて、いわゆる坂道です。

ですから、道路の接地面は奥が高くて手前が低い。

そう思って見るとそう見えますよね?


そして隣のおうちは1mくらい高い擁壁の上に建っています。

道路に沿って段々に下がっているのが分かると思います。

仙台は小高い場所が多いので、とてもよく見る高低差のある土地です。

DSC_6091.JPG

ちょっと引いてみると一目瞭然。

前面道は坂ですが、建物は水平に建てないといけないのでこの高低差のある中にまっすぐに建てて、車の乗り入れをどうするかをこの土地は検討しなければなりません。

あとは写真向かって右側にこの土地自体の擁壁があるので、この状態も大事です。

擁壁には種類があり、ここはRC擁壁(コンクリート)なので大丈夫ですが、玉石擁壁と呼ばれる石垣や石積みのものは現在、擁壁としては認められていないので注意が必要です。

またコンクリートブロック造やRC擁壁の上にブロックが積んである場合もダメです。

擁壁というのはそもそも土を中にとどめる働きをしているもので、土留め(どどめ)と言われます。

この写真の擁壁のように土留め部分はRC擁壁でその上に(2段までの)ブロックを積んで更にフェンスを建てるのは大丈夫。

ブロック部分には土圧がかからないからです。(でも高く積むのはダメ。)

こちらの土地では元々ぐるっとブロックが積まれていたところを、1段残して解体しています。

これだと、仕上げにもう1段だけブロックを積んで軽量のフェンスを載せれば良いので、コストがあまりかからないからです。

1.JPG

ちなみに解体前の様子です。

古屋付き(この状態)で販売されている土地も多いので、解体の範囲は建築する会社などとしっかり打ち合わせることがおススメです。


玉石擁壁や2段擁壁の場合はこの擁壁のやり替えに結構な金額がかかります。

高さが1mくらいならまだかわいいですが、3m以上とかだとその幅によっては費用1千万円越えとか、、、更に「宅地造成工事規制区域」だと工事自体が難しくなってしまうこともあります。

宅地造成工事規制区域はこういう高低差のある住宅地の無作為な開発を禁止するもので仙台では八木山など小高い場所ではかなりのエリアに指定されています。

その場合、2m以上の擁壁のやり替えなどは許可が必要です。

地崩れなどが起きては一大事なので、これは仕方のないことです。

でも昔開発されている住宅地などには高い石積みの擁壁も結構残っているので、そういうところは今後の安全のために持ち主が直していくしかないと思います。

仙台では相当多い、高低差のある土地、今日例に挙げた土地はまだかわいい方ですが、道路から1m高い土地とかいっぱいあるので、どのように駐車場を取ってどのように土留めをして建物を建てるか、一貫した計画が必要になります。

もちろん建物が建てられるようにするまでにかかる経費の算出も大事。

インフラと合わせてしっかり確認しましょう!


東武ハウジングでは宮城県内の土地購入のお手伝いから解体工事・建築工事まで請け負っております♪

宣伝です。(^-^)/

それでは、また。


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2020年11月12日

その土地のインフラは整っていますか?~土地探しの注意点シリーズ~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

日の入りがどんどん早くなるこの季節、皆様お変わりなくお過ごしでしょうか。

コロナウイルスの感染が宮城県内で増えているようです。

今週私が住んでいるエリアでも近くの中学校が3日間の臨時休校措置をとったようで驚きました。

公立小中学校は生徒に感染が確認された場合、校内の消毒作業のために3日間の臨時休校を取ります。

感染ルートのわからない感染も増えているようで、どこで感染してもおかしくない状況。

寒くなってきましたし、今こそ外に出ずにステイホームの方が良いのかも…。と考えるようになりました。

週末子供の学校関連のイベントありますが・・・(^-^;

まあ、子供と自分の免疫力をあげられるように努力しつつ、あまり長く同じ場所にとどまらないように、など出来ることをやっていくしかないですね。

IMG_7867.JPG
販売中の鈎取分譲宅地です。土地情報は下のバナーから弊社HPをチェックしてくださいね♪

さて今日は、10月から土地探しの注意点を飛び飛びで記事にしていました。その続きを。

本の記事はこちらから。

土地購入の条件まとめ

前回は立地についてお話ししましたが、今回は②インフラ は整備されているか?についてです。

土地の設備は建物がない場合上水道・下水道・都市ガスの配管があるかどうか?

意外とシンプルです。


電気は周辺40m以内に電柱があれば通常問題ないです。

電柱が遠くて電線を宅内に引き込むときに他の家の敷地をまたぐようなときは、もう1ヶ所電柱が必要になったりもしますが、基本的にはその管理は所轄の電力会社で行うものなので、周辺に全く電気が来ていません!みたいな場所でない限り、あまり心配いりません。

電気は空中を見れば状況がわかりますが、水道管やガス管は地面の中にあります。

なので、その土地に配管があるかどうかの確認は大事。

でも基本的に不動産会社が調べて明示して販売することになっているので、そこを見逃さずにしっかりチェックすれば大丈夫。


注意点としては、上水道の口径が20㎜あるかどうかと、都市ガスはどうなっているか、という事。

上水道は古い住宅では13㎜を使っていたのですが、最近のおうちは2階にもトイレをつけたりするので、新築したい場合には20㎜が欲しいです。

口径についてはちょっと前記事にしていたのでこちらでご確認ください。

トイレの個数は1個か2個か。~トイレの個数と水道管の太さ~


都市ガスの配管はオール電化住宅にするなら必要ないのですが、都市ガスを使いたくて配管がない場合には引込工事を自分でしなければなりません。

逆に、必要ないのに引込がある場合、撤去するのも自己負担です。

もちろん、撤去にも費用が掛かるので、将来使うことを考えてそのままでも大丈夫です。

その場合は責任をもって管理する必要があります。


上下水道、ガス管は地中を通ってきますので、引込は土地の形状によって大きな工事になる場合があります。

前面道の自宅側に配管がある場合で数十万円、大きな通りで反対側にあったら100万円かかることも。

これが、旗状地で本管のある道路まで距離があると数百万円かかることもあります。

なので、購入しようとする土地の上下水道、ガス管の確認はとても大事。


まれに、1つの土地に上下水道が2個ずつ入っている土地とかもあり、この場合も使わない1つを自費で撤去しなくてはならないので、これも注意です。

そんなレアケース、と思いますがそういえば私ここ5年の間に3件は関わってます(^-^; 

昔借家で何棟か家が建っていた場所にはありがちです。

そして駐車場などに形を変えて分からなくなっていたりします。

まあ調べるのは私達のような不動産屋がやるので、購入される方は「必要な設備を整えた状態でこの土地はいくらなのか」というところをしっかりご理解ください。

「上下水道引込は買主負担」と書いてある土地は、じゃあ引き込んだらいくらかかってトータルでいくらなの?というところをしっかり押さえてから購入されますように。

土地を買う時は地面の中もしっかりチェック!です。

それでは、今日はここまでです。

お読みいただきありがとうございます♪


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posted by 東武ハウジング at 16:13| Comment(0) | 土地探しのいろは | 更新情報をチェックする