2020年03月26日

土地取得の知恵~分譲宅地と仲介土地の違い~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

今日は暖かく、仙台では17℃まで気温が上がる予報です。

明日は20℃になるとか…。

急に春が来ました。

桜も例年より20日早く開花するとか言われていましたので、仙南ではかなり咲いているかもしれませんね。

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事務所近くの南光台三丁目公園の桜、毎年楽しみにしています♪

さて今日は、久しぶりに不動産ネタなのですが、家を建てるときに土地から探す方も多いと思いますので、土地取得の参考になれば。

前回、東武ハウジングの分譲宅地をご案内しましたが、区画割をして販売している土地と、仲介で売り出されている1区画ずつの土地はどちらがいいの?という視点で行きたいと思います。


分譲宅地、完成宅地などと言われる宅地には、更地の状態で上下水道が整備され、駐車場が取れるように造成工事がされている場合が多いです。

いろんな形態があるので、絶対とは言い切れないのですが、一般的にと捉えていただきたいです。

不動産業者がいったん購入し、整地や水道の整備をして、更に区画販売するという流れです。

当然、こちらのメリットは自分で水道の整備や古屋の解体、造成工事を入れる必要がなく、すぐに建物が建てられるという点です。

デメリットは仙台市の場合は特に地価が高いので、区分されるときに小さくなりがちです。

60坪以上の広い土地で探す場合には少し難しいかもしれません。

また、業者が購入し、手を入れて再販売しますので、基本的にはその業者の儲け分が価格に反映します。

区画が小さく、坪単価がちょっと高めというのが一番のデメリットかな。

あとは弊社のように「建築条件付」の場合も多いので、その場合は建物と総合して土地の購入を判断しなければなりません。

土地は安いけど、建物を載せたら総額が大変なことになった!!とならないよう、トータルのコストを決めてからご契約するのが大事です。

ただ、建築条件付の場合は、土地の価格にあまり儲け分をのせず、安く販売している場合も多いので、建物も条件に合えばベストな土地になることもあります。


さて、一方で1区画ずつ販売される仲介の土地を考えます。

こちらは元々そこに住んでいた方が住まなくなって不要になった土地や、駐車場用地などを個人が販売する場合に多く発生します。

条件は本当にケースバイケースで、古家が建っていたり、高低差があって駐車スペースが取れなかったり、水道が入っていなかったりも普通にありますので、その辺は事前の確認がとても大事です。

多くの場合は、古家が建っていればその分解体費を考えて価格が安くなっていたりと価格に反映しているので、地価より安い場合にはどんな状況かをよく確認し、納得したうえで買われるのが良いでしょう。

特に土地の場合は一見したところで、水道が入っているかどうかなどはわかりにくいです。

不動産業者は必ず、それらの条件を明示して販売することが義務付けられています。

ホームページや不動産販売のサイトなどでも明示してありますし、購入の際には「重要事項説明」と言って宅地建物業者がその物件の概要を丁寧に説明します。

またあまりに高低差があったり、崖に近かったりすると、建物が建てられない場合もありますので、その辺も注意が必要です。

再建築ができない場合は、必ずその旨が明記されているはずです!


なんだか悪い面ばかりあげてしまいましたが、当然このような土地にもメリットはあります。

分譲宅地の逆になるのですが、個別の土地は本当に様々な種類、形状があります。

広い土地をお探しなら、仲介の土地になる確率が高いです。

金額も売主の意向が大きいので、当然、高く売りたいということが多いのですが、多少安くてもいいから早く売りたいという方もいらっしゃいます。

なのでわかりやすく言うと目玉商品が出やすいということですね。


ただ、一般の方にはその土地を購入した場合に、建物を建てられる状況にするまでにいくらかかるのかが分かりにくいというが最大のデメリットです。

多くの不動産業者では、古家がある場合には解体し、水道の引込管が細い場合には取り替える場合の見積りを提示してくれるところもあると思います。

できない場合には、建物を建てる業者に一度、どれだけコストがかかるのかを確認すると良いでしょう。

弊社のように建物を建てる会社は不動産部を併設していることも多く、きっとお役に立てると思います♪


ずいぶん前に書いた 建物が建たない土地に注意!!の記事です。

仙台の土地事情~家を建てられる土地・建てられない土地~その1

>仙台の土地事情~家を建てられる土地・建てられない土地~その2

人気記事だったのですが、埋もれてしまったのでリンクを張っておきますね。

良かったらご一読くださいませ。

なんと4年も前の記事でした。

仙台の土地事情はこの時と大きく違っているので、そこは差引いてご覧くださいませ。

それでは、また。


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posted by 東武ハウジング at 15:19| Comment(0) | 土地探しのいろは | 更新情報をチェックする

2018年12月06日

仙台の文教地区・八木山と青葉山~土地探しは自分の目と勘で!!~

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

ここ2週間ばかり週一更新になってしまっておりすみません(>~<;;) 

今週は12/8~9太白区緑ヶ丘で行われる見学会のために、八木山界隈をうろついておりました(笑)。

今週末は土曜日特に寒くなり初雪??という噂ですが、日曜日は晴れるそうなので、お近くにお住まいの方はぜひ当社の完成見学会へお運びくださいませ。

詳しくは東武ハウジングホームページの「お知らせ」に掲載されておりますが、人気のそらの家仕様のお宅になりますので必見です♪



何を隠そうクボは学生時代、八木山に住んでおりました。

山というだけあって坂が多く、冬場は雪が降ると交通機関がストップしたりして不便は感じていましたが(^-^; 今は地下鉄もできたのでより便利に快適な住宅街になっていると思います!!

で、見学会のチラシをまきながら久しぶりにウロウロしていました。


八木山.jpg
そらの怪しい影はブラックホールではなく、たぶん私の指です(^-^アッ、ワカリマスョネ;

すり鉢状のこの眺めを見ると「ああ~、懐かしい。」とノスタルジックな気分です。

学生時代の4年間はまだまだ多感な時期ですし、もちろん青春でもありました。

女の子のわりに無謀な若者だった自分が、この街に守られて過ごしたのだと思い、今は感謝の気持ちです。


タイトルにも書きましたが、城南高校や工業大学のある八木山松波町・香澄町と青葉山一帯は「文教地区」に指定されています。

学校のあるエリアだから、文化的でないお店の類は法律的に営業ができないことになっています。

また住宅街はだいたいそうですが広告看板等も禁止です。

一般的には文教地区は文化的な施設が整っているので、文化的な街・素敵な街という印象があります。

お子様がいるご家庭などでは、学区や高等学校の有無を気にされる方もいますが、そういう意味では環境が良いといえるのではないでしょうか。


久しぶりに歩いてみるとやはり空き家は多いなと感じました。

坂が多いので年を取ってから自力で生活するには何かと不便があるかもしれませんね。

ただ今も昔も八木山は学生さんがたくさん住んでいるので、日中の人出が多くて安心します。

学生用アパートを自宅のそばに作って運営している大家さんもたくさんいるので、いろんな意味で助け合いの精神が育っている街です。

仙台市内でも少し古くなった住宅街などでは、日中人がいなくて違和感を感じるところもあるのです(私が、個人的にという意味ですが)。


当社のお客様には土地を探している方がたくさんいらっしゃいますので、良い土地を見つけたときは日中と夜の両方、その場所を訪れてみてから購入することをお勧めします。

街の雰囲気を自分がどう感じるか、夜危ない場所や妙に暗いところはないか?など、体感してみることは本当に大事。

人間にはそもそも危機回避能力があり、「なんとなく嫌な感じがする。」とか「なんかこの町が好きだな。」と感じる「なんとなく」は結構当たります。

そういう勘みたいなものは絶対的にここがいいということではなく、人によって違うものです。

子供が好きな方は保育所や幼稚園のそばの土地が「にぎやかでいい。」と感じるでしょうし、そうでない方は「うるさくて苦手。」と感じます。

人によって気になるかどうかは変わるのです。

ですから、必ず自分の目で見て体感して決めることはとても大切です。


坂が多くて大変だけど、私は良い思い出と土地勘のある八木山が好きです。

多少不便な部分、デメリットはどんな場所にもあるので、悩んだときは自分の第六感、ではないですが(笑)、好きか嫌いかといった直感的な部分を頼ってみてもいいと思います!!


青葉城址を巡っていく青葉山も東北大学工学部と宮教大などに支配されていますが(笑)、宮教大のさらに上の方に青葉台という住宅地があってけっこう穴場と思います。

主な交通はバスになってしまうのですが、車があれば意外と仙台市街が近いのです。

年を取ってから大変では?という心配も多少ありますが、私は未来は意外と明るいと思っておりまして、科学技術の進歩で便利なシステムや介護用ロボットとかできるかもしれないし(^-^)♭とか勝手に思っております。

根拠はありませんのであしからず。

ただ、これからは時代の展開はどんどん早くなるので、変化に常に対応できる自分であれば大丈夫ということです。

今は今の自分の価値観に従って決定していき、時代や自分が変化していったらまたその時最良の選択をしていけばいいことですから、あまり考えすぎないことも大事ですね。

「変化への対応」はこれからの世代のキーワードになっていく気がします。

ちょっとそれましたが、土地探しのヒントになりましたら幸いです。


今週末見学会を行う太白区緑ヶ丘は八木山の南側に位置して長町にも近い場所になります。

気になる方はぜひ、ホームページをチェックしてみてくださいね♪

皆様のご来場をスタッフ一同心よりお待ちしております!!

それでは、また。

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posted by 東武ハウジング at 11:48| Comment(0) | 土地探しのいろは | 更新情報をチェックする

2018年11月15日

仙台市近郊の土地情報をお届けしています♪

こんにちは。東武ハウジングのクボです。

今週は晴れの日が続いています♪

日差しは暖かいのに風は冬の冷たさです。

北海道の方ではすでに初雪が観測されています。

この辺も高い山の上は冠雪を始めています。

地上で初雪が降ってくるのも間もなくですね!!

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寒いのは苦手ですが、雪はとてもきれいですね。自然の偉大さを感じます。

さて今日は「仙台市内も少しずつ土地が出始めていますよ♪♪」という情報をお送りしたいと思います。

仙台近郊の地価は高く、ざっくり仙台駅近いと宅地でも坪100万円超え!なんてこともあります。

坪単価というのは3.3㎡当たりの値段で良く土地の価格を表すのに使われます。

1坪いくら、という考え方です。

現在人気の長町周辺では50~60万円くらい、こちらの事務所がある泉区南光台エリアは30万円前後と相場がだいたいで決まっています。

もちろんこれは、時代とともに変化してきます。


何度も書いていますが、仙台市や近郊の土地は東日本大震災の影響で在庫が極端に減り価格が上がってしまいました。

私がこちらの事務所にきた3年前には主に土地探しをしていましたが、希望エリアの土地は少なく、さらに価格が高く、それなのに流通に乗ってくるとすぐに売れてしまう、というのが現実でした。

なのでお客様は考える暇がないのです。

ちょっといいな~、でも、と考えているうちにもう売れてしまう。

土地は一度売れてしまうとその近辺で同じような土地が出てくるとは考えづらいので、「土地を買うのはなんて大変なんだろう…。」と当初は思っていました。


でも今は、ようやくひと段落したように思えます。

ある程度住宅地の中で販売している土地を見つけられますし、もちろん仙台市内、安くはないですが法外に高くもなく、適正な価格に戻ったのではないかと思います。

現在は消費税が10%に増税される前でやはり建築ラッシュは多少あるらしく、土地取引もまた活発に行われているのですが、それも来年末くらいからは少し落ち着くのではないかと考えられますね。


消費税については焦りすぎませんように。

ちなみに土地には消費税がかかりませんよ(^-^)♭

土地は消費されないので消費税の対象じゃないからです。

建物についてはこちらの過去記事で説明していますので、ご興味のある方はご覧になってみてくださいね。

消費税10%まであと1年~家を建てる場合の移行措置とすまい給付金について~


さてさて、そんな訳で私もようやく落ち着いて土地をご紹介できるようになったなと安心しておりますが、やはり「いい土地」「安い土地」はあっという間に売れてしまうのは今も変わりませんのであしからず(笑)。

東武ハウジングでは土地を探しているお客様に毎月DMに同封して土地情報をお送りしています。

エリアは今のところ仙台市内と名取市、柴田郡大河原町です。

WEBサイトで見るより紙なので見やすいかなと思います。

またサイトに載っていない情報も入手して掲載していることもありますので、欲しい方はホームページのお問合せ欄からでもご連絡いただければお送りいたします。

戸建住宅を建てることを対象にしていますので、あまりに広い土地や高額な土地は割愛させていただいています。

なので事業用地をお探しの方には向きません。

自宅用地をお探しの方にはぜひ。

エリアは私どものお客様のお探しのエリアに絞っていますので、ご希望があれば随時拡大させて頂きます。(ただし、宮城県内でお願いしますね^-^)

土地需要が高まっている昨今ですので、こちらのブログでも良い土地の見分け方などもお伝えしていきたいと思います。

それでは、また。



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posted by 東武ハウジング at 14:09| Comment(0) | 土地探しのいろは | 更新情報をチェックする